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IMMAC-Fonds in Schieflage – Rechtliche Risiken für Anleger prüfen

Die IMMAC Holding AG, einer der größten Anbieter geschlossener Sozialimmobilien- und Pflegeimmobilienfonds, hat Ende Oktober 2025 ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung beantragt – ein deutlicher Hinweis darauf, wie stark die Kapitalmarkt- und Immobilienkrise auch diesen Markt trifft. 

Was bedeutet die Schieflage der IMMAC Holding für Anleger?

Die Insolvenz der IMMAC Holding AG betrifft offiziell nur die Muttergesellschaft. Operative Tochtergesellschaften und Fonds seien derzeit nicht direkt im Verfahren eingebunden. Dennoch kann ein solches Verfahren mittelbare Auswirkungen auf Fondsinvestitionen haben, weil zentrale Dienstleistungen wie Fonds-Management, Projektentwicklung und Sanierungsstrategien von der Holding koordiniert werden. 

Für Anleger können daraus unter anderem folgende Risiken entstehen:

• Unsichere oder ausbleibende Ausschüttungen
• Wertverluste der Beteiligungen
• Einschränkungen bei Anschlussfinanzierungen und Objektentwicklungen
• Erschwerte Verkäufe auf dem Zweitmarkt
• Erhöhte Unsicherheit bei Betreiber- oder Pachtverhältnissen

Auch wenn die Gesellschaften formal getrennt sind, besteht wirtschaftlich kein vollständiger Schutz der Fonds vor Belastungen der Konzernmutter. 

Konkrete Fonds mit Schieflagen oder Anlegerunsicherheiten

Investoren sind insbesondere in folgende IMMAC-Fonds involviert, bei denen sich unter Umständen Risiken und Entwicklungen ergeben können:

• IMMAC Sozialimmobilien 92. Renditefonds

Viele Anleger dieses Fonds meldeten in den letzten Jahren erhebliche Abweichungen zwischen prognostizierten und tatsächlichen Ausschüttungen, teils kombiniert mit Betreiberproblemen.

(Hinweis: Die genaue Situation der einzelnen Fonds hängt vom jeweiligen Betreiber, Objektstandort und Finanzierung ab – bitte individuelle Fondsdokumente prüfen.)

• IMMAC Sozialimmobilien 104. Renditefonds

Der Fonds wurde mit Beteiligungen an Pflegeimmobilien in Langelsheim und Visselhövede aufgelegt. Auch hier haben sich in Marktberichten schwierige Rahmenbedingungen für Betreiber und Objektentwicklungenabgezeichnet, die Anleger belasten können. 

• IMMAC Sozialimmobilien 107. Renditefonds

Obwohl dieser S-AIF ursprünglich für institutionelle Anleger konzipiert wurde, können allgemeine Marktrisiken und Abhängigkeiten von übergeordneten Strukturen auch hier Anlegerbelange beeinflussen. 

Wichtig: Viele IMMAC-Fonds sind formal rechtlich getrennt. Wirtschaftlich bestehen jedoch enge Verflechtungen, insbesondere bei Projektfinanzierungen, Bürgschaften und Managementverträgen. Das macht die rechtliche Prüfung komplex, aber entscheidend für mögliche Anlegeransprüche. 

Typische Risiken bei geschlossenen IMMAC-Fonds

Geschlossene Immobilienfonds wie die IMMAC-Renditefonds sind unternehmerische Beteiligungen – keine sicheren Sparanlagen. Anleger tragen ein wirtschaftliches Risiko, bis hin zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals. Typische Risiken umfassen:

• Totalverlustrisiko des eingesetzten Kapitals
• Marktrisiken im Pflege- und Sozialimmobiliensektor
• Unsicherheiten bei Betreiber- bzw. Pachtverträgen
• Finanzierungskostensteigerungen und Zinsrisiken
• Fehlende oder irreführende Risikoaufklärung im Vertrieb

Gerade bei Schieflagen wie bei IMMAC wird deutlich, wie wichtig die realistische Darstellung dieser Risiken im Prospekt und Beratungsgespräch ist. Andernfalls können Prospektfehler oder Beratungsfehler Schadensersatz- bzw. Rückabwicklungsansprüche begründen.

Rechtliche Handlungsoptionen für betroffene Anleger

Je nach Einzelfall sollten folgende rechtliche Ansprüche und Maßnahmen geprüft werden:

1. Schadensersatz wegen Aufklärungspflichtverletzungen

Wenn Risiken – z. B. Totalverlustrisiko, Markt- und Zinsrisiken – vom Emittenten oder im Verkaufsprospekt unzureichend dargestellt wurden, können Anleger Schadensersatz- oder Rückabwicklungsansprüche geltend machen.

2. Prospekt- und Informationspflichten

Fehlerhafte Prospektangaben, unklare Risikoaufklärung oder fehlende Hinweise auf wirtschaftliche Verflechtungen innerhalb der IMMAC-Struktur können prospektbezogene Haftungsansprüche auslösen.

3. Prüfung von Verjährungsfristen

Kapitalmarktrechtliche Ansprüche unterliegen zivilrechtlichen Verjährungsfristen. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung ist entscheidend, um Ansprüche nicht zu verlieren.

4. Fondsbezogene Rechtsstrategien

Je nach Fondskonstruktion und Vertrag können auch gesellschafter- oder kapitalmarktbezogene Ansprüchegeprüft werden, z. B. bei Pflichtverletzungen durch Fondsinitiatoren oder Asset-Manager.

5. Sonstige Schadensersatzansprüche, z.B. 

• wegen fehlerhafter Kapitalmarktinformation
• §§ 20 ff. VermAnlG
• Prospekthaftung im engeren oder weiteren Sinn
• Deliktische Haftung (§ 823 BGB)
• § 826 BGB (vorsätzliche sittenwidrige Schädigung)

Warum Sie jetzt rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen sollten

Wenn Sie in einen IMMAC-Fonds wie z.B. Sozialimmobilien 92, 104 oder 107 investiert haben oder unsicher sind, wie sich die aktuellen Entwicklungen auf Ihre Beteiligung auswirken, lohnt sich eine zeitnahe juristische Bewertung Ihrer Rechte und Risiken. Nur durch eine detaillierte Analyse aller Anlagedokumente, Prospekte und Beratungsunterlagen lässt sich feststellen, ob und in welchem Umfang rechtliche Ansprüche bestehen.

Unsere Kompetenz für betroffene Anleger

Als spezialisiertes Anwaltsteam im Bank- und Kapitalmarktrecht, insbesondere im Bereich geschlossener Fonds und Immobilienbeteiligungen, unterstützen wir Sie dabei:

• Ihre Beteiligung individuell rechtlich zu prüfen
• mögliche Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche zu identifizieren
• die Erfolgsaussichten eines Vorgehens realistisch einzuschätzen
• Fristen und strategische Schritte zu koordinieren

Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstprüfung Ihrer IMMAC-Beteiligung.